Быть или не быть инвестором: как грамотно вложиться в стрит-ритейл в Петербурге

Что происходило с рынком стрит-ритейла в 2022 г., какие ожидания в 2023 г. – стоит ли вкладываться в коммерческие помещения на первых этажах жилых комплексов? И, если вы решились инвестировать в коммерцию, какие помещения выбрать, на какие критерии и факторы обратить внимание при выборе объекта инвестиции – все эти вопросы обсудим в сегодняшней статье.

Что говорят аналитики

Эксперты Knight Frank, подводя итоги I полугодия 2022 г., выявили, что “рынок встроенных коммерческих помещений показал устойчивость к внешним воздействиям, благодаря накопленному во время пандемии опыту и гибкости как арендаторов, так и владельцев торговых помещений”.

Аналитики коммерческой недвижимости компании Maris зафиксировали в 3 квартале 2022 года рост спроса на торговые помещения со стороны практически всех сегментов розничной торговли (например, доля свободных объектов стрит-ритейла сократилась на 0,8 п.п.).

Эксперты ожидают повышение объема и рост инвестиций в коммерческие помещения жилых комплексов новых районов, где будет расти стоимость актива по мере развития локации как качественной среды – так утверждают эксперты ГК «А101». Они прогнозируют появление и развитие в Петербурге и Ленобласти московского тренда активного инвестирования в торговые площади новых районов (за последние 1,5 года из центра Москвы в новые районы перенаправили свои вложения свыше 2 тыс. профильных инвесторов).

Делаем выводы:

• спрос на коммерческие помещения стрит-ритейла растёт,
• ожидается рост инвестиций в помещения стрит-ритейла в новых развивающихся районах,
• актуальность стрит-ритейла повышается особенно в тех проектах, где создается качественная городская среда.

Таким образом, отвечаем на вопрос, “вкладываться или нет”, – да, сейчас неплохое время вложиться в коммерческие помещения первых этажей комплексных жилых проектов в новозастраивающихся районах.

Перспективный район – перспективное вложение

Итак, вы решились приобрести коммерческое помещение на первом этаже в новостройке. И перед вами встаёт вопрос, какой район наиболее перспективный для вложения.

1. Новые и новореконструируемые районы

В Санкт-Петербурге активно застраиваются не только “пограничные” территории, но и реконструируются центральные районы, например, зона треугольника “Кантемировская ул. – Белоостровская ул. – Большой Сампсониевский пр.” в Приморском районе, где достраивается ЖК бизнес класса Белый Остров компанией БАЗИС-СПБ. Такие новореконстурируемые районы (районы застройки) демонстрируют повышенный спрос на коммерческие помещения.

2. Качественная внутренняя среда

Обратите внимание на проекты, где застройщик реализует качественную среду, где всё – рядом, где человек может удовлетворить свои потребности быстро и качественно. Такие современные проекты выбирают платежеспособные люди, а их купленное жилье будет расти в цене, в сам ЖК сохранит актуальность на долгие годы. А это значит, стоимость ваших активов может повышаться.

Целевая аудитория, или уровень проходимости

Показатели эффективности вашего бизнеса будут зависеть от объема трафика – уровня проходимости на близлежащих улицах. Какие факторы необходимо учесть:

1. Количество жителей комплекса, где расположено коммерческое помещение, и количество жителей ближайших ЖК.

В ЖК Белый Остров 712 квартир, большинство из которых – семейные, значит, в этом районе будет прирост населения в 1200-1500 человек, это семейные пары, с детьми и без. Помимо ЖК Белый Остров в этой реконструируемой зоне находится 5 новых жилых комплексов – а это ещё 6500 квартир.

2. Платежеспособность населения

“Белый Остров” – ЖК бизнес-класса, а значит, будущие жители Белого Острова – это весьма платежеспособное население, готовое отдавать средства за качественные товары и услуги. Ближайшие к Белому Острову ЖК – тоже имеют статус повышенного комфорта или бизнес.

3. Транспортные узлы 

ЖК Белый Остров находится рядом с активным транспортным узлом Кантемировской улицы, соединяющей престижные Петроградский и Приморский районы. А это – повышение проходимости по Белоостровской за счёт активного транспортного сообщения.

Плотность предложения

Проанализируйте конкурентов в выбранном районе, посмотрите на плотность предложения и найдите свою нишу.

Например, в районе Белоостровской относительно низка плотность предложения качественных ресторанов бизнес- и премиум-сегментов, культурных и хобби-центров, коворкингов, фитнес-центров и детских развлекательных и образовательных объектов. А также, естественно, с приростом населения повысится спрос на товары FMCG-сектора (товары повседневного спроса).

Характеристики помещения

1. Планировка

БАЗИС-СПБ запроектировал многофункциональные планировки, которые можно приспособить под разные сегменты бизнеса. Площади варьируются от 95 до 256 кв. м. Но так как планировки – свободные, есть возможность объединения пространства под нужды конкретного бизнеса.

2. Входы и выходы

Чтобы ваш бизнес не был замкнут только на жителях конкретного ЖК, обязательно учитывайте наличие отдельного входа со стороны улицы.

3. Простор помещения

Для привлечения внимания целевой аудитории, создания уникальных маркетинговых стратегий и ходов, грамотной организации и зонирования пространства – важными характеристиками будут витринные окна и высота потолков. Так, все коммерческие помещения в ЖК Белый Остров будут с большими витринными окнами и высотой потолка в 4 метра.

4. Акции и скидки

Скидка – это тоже один из факторов, влияющих на принятие решения. Так, в ЖК Белый Остров действует акция “скидка 15%” до конца марта.

Инвестиции в коммерческую недвижимость в 2023 году актуальны, особенно если это вложения в помещение, которое находится на первом этаже нового качественного ЖК, в новом развивающемся районе, где проживает и будет расти платежеспособное население.