Как не запутаться в многоголосии предложений от застройщиков, отделить маркетинговые уловки от действительно стоящих ипотечных программ, разобраться, за какой реально процент можно купить квартиру и как сделать это наиболее выгодно – опишу сегодня вам свой опыт покупки двухкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге.
Планы купить квартиру мы начали строить ещё в 2021 году. Следили за проектами бизнес-класса близко к центру и которые находились в активной фазе строительства. Рассматривали двухкомнатные квартиры. У нас в семье один ребенок (рождённый до 2018 года - это важно! напишу об этом ниже).
Наступила весна 2022, рынок недвижимости замер, у всех был страх – а будет ли вообще дальше развитие. Кстати, многие, кто хотели купить квартиру и не были “в теме”, ориентировались на ключевую ставку ЦБ и испугались – ипотека под 20%! Просто они не знали про льготную ипотеку… Но в марте и она выросла с 6,5 до 12%.
Все строили негативные прогнозы о повышении цен, снижении темпов, а то и - остановке строительства. Было тревожно, но квартиру приобретать надо – текущие жилищные условия совсем не устраивали. И благо мы с мужем уже остановились на ЖК, где были закуплены стройматериалы (не поменялась себестоимость, поэтому цены на квартиры не скакнули) и стадия строительства была достаточно высокой (были возведены корпуса, уже начали делать фасад).
Льготная ставка снизилась до 9%. И вскоре вернулась почти что к прежнему уровню – к 6,7%. И весной застройщики начали бомбардировать рынок цифрами низких ставок и словами “субсидированная ипотека” – всё это казалось маркетинговыми играми: кто назовет цифру ниже!
Субсидированная ипотека от государства, субсидированная от застройщика, субсидии, скидки… – я в конец запуталась. Я мониторила статьи в деловых СМИ, слушала новости на Бизнес ФМ, читала статьи на строительных порталах – и долгое время на компьютере у меня было открыто множество вкладок, через которые я погружалась в мир строительства и ипотечного кредитования.
Моя классификация, чтобы разобраться в программах покупки недвижимости:
- Субсидии. Это сертификаты, которые вам снижают стоимость квартиры. Эти сертификаты финансовой поддержки от государства могут получить молодые семьи, малоимущие, сироты, бюджетники, те, кто переехал в сельскую местность, участники и инвалиды ВОВ, военнослужащие и другие. Это был не наш вариант
- Субсидированная ипотека от государства - это другое, она более известна как “Льготная ипотека”. Ипотека с низким процентом, которая должна стимулировать граждан приобретать жилье. Есть несколько программ:
- льготная ипотека с господдержкой (или просто “льготная ипотека”) под 6,7% для ВСЕХ граждан РФ с максимальной суммой кредита 12 млн руб. Ее может оформить любой человек, у которого есть два документа, удостоверяющих личность. Между прочим, эта программа стартовала в 2020 году почти с тем же процентом, то есть купить квартиру сейчас так же выгодно, как и в 2020 году.
- “семейная ипотека” под 5,7% для семей, в которых есть ребенок, рождённый после 1 января 2018 года включительно или ребенок с инвалидностью. Наш мальчик родился в 2009, так что – пролетаем.
- “ипотека для IT-специалистов” под 4,7%. Тоже не для нашей семьи.
- военная ипотека. И это не для нас.
Условия для каждой программы можно загуглить.
Для нас идеален вариант – льготная под 6,7%. Единственная проблема – наша квартира стоит 18 млн, а сумма максимального кредита – 12 млн.
Если брать в ипотеку сумму 18 млн минут первоначальный взнос, то ключевая ставка будет соответствующей ключевой ставке ЦБ (в конце февраля она была 20%, когда мы брали квартиру - 12%).
- Субсидированная ипотека от застройщика. Это вариант, когда уменьшается процент за ипотечный кредит, а комиссию банку платит застройщик. До какого уровня снизить процентную ставку застройщик решает сам – отсюда и взялось многоголосие предложений с разными ставками.
— Наш рынок породил в данном варианте микс “льготная ипотека” (с господдержкой, семейная, для IT) + субсидированная ипотека. Откуда взялись низкие ставки. Застройщик решает, что готов субсидировать разницу, допустим, в 2,5%. Берёт минимальную ставку, например, ставку для IT-специалистов и вычитает из нее размер (4,7%-2,5= 2,2%) - вот и красивая низкая цифра по ипотеке
— Нужно понимать, что застройщик уменьшает кредит, уменьшает ежемесячные платежи, однако сумму комиссии, как правило, закладывает в стоимость квартиры – никто не будет работать себе во вред. Поэтому стоимость квартиры в таком случае повышается. И при длительном сроке кредитования (максимальный – 30 лет) идёт значительная переплата, поэтому застройщику необходимо соблюсти баланс между выгодой для клиента и выгодой для себя. - Субсидированная ипотека, где субсидируешь себя сам (покупаешь сам себе ставку по ипотеке!). Тот же самый вариант, что и выше, только комиссию, которую в прошлом случае платил банк и закладывал в стоимость квартиры, ты можешь оплатить сам – тем самым купить себе ставку. Зависит от средств, которые у тебя есть. Есть средства на первоначальный взнос + комиссию? Прекрасно! К сожалению, это был не наш вариант.
- Конечно, есть еще один вариант от застройщиков – старые-добрые скидки. Например, в том ЖК, который мы присмотрели, застройщик (БАЗИС-СПБ) предоставлял скидку в 7%. Ежемесячные платежи были почти такими же, как и при субсидированной ипотеке от застройщика. И переплата была совсем незначительна.
ИТАК, вводные данные.
Покупаем: двухкомнатную квартиру за 18 млн.
Способ: покупка квартиры не единоразовым платежом, а в ипотеку.
Собственные средства: около 3,5 млн.
Срок кредитования: 30 лет.
Наши расчёты
- минимальный первоначальный взнос в 15% = 2,7 млн рублей;
- сумма ипотечного кредита: 18 млн-2,7 млн = 15,3 млн;
- Из 15,3 млн рублей 12 млн рублей мы взяли по программе льготной ипотеки с господдержкой под 6,7% (так как максимальный размер кредита по этой программе – 12 млн руб).
- У нас осталось 3,3 млн рублей. Было два варианта: либо чтобы застройщик нам субсидировал эту сумму, либо мы сами себе купили ставку. Мы выбрали субсидирование от застройщика. Оплатили комиссию в размере 603900 рублей, первоначальный взнос 2,7 млн рублей.
И вот август 2022 года – вкладки на компьютере со строительными порталами закрыты (ура!), договор подписан, эскроу-счет открыт. Наша “двушка” будет готова уже через год.
Купили квартиру в очень красивом доме в хорошем районе (в Приморском). Дом часто вижу, когда еду на работу на Петроградку и с работы по Кантемировской улице. Он красиво “врезается” в угол перекрестка Белоостровской и Студенческой, называется Белый Остров.
Источник: dzen.ru