Возведение жилых домов в соответствии с принципами экологичного строительства и применение BIM-моделирования пока что нельзя считать повсеместными явлениями как в Петербурге, так и в стране в целом. Тем не менее инновационные технологии в девелопменте — это набирающий силу тренд, которому следуют застройщики, отвечая на запросы рынка. Эксперты убеждены, что со временем число объектов, прошедших международную экосертификацию, будет только возрастать, поскольку ее наличие придает покупателям уверенность в комфорте будущей среды их проживания.
Несмотря на то, что строительство «зеленых» зданий и забота об экологии уже на протяжении нескольких лет являются международным трендом в девелопменте, в нашей стране пока что единицы застройщиков заявляют о приверженности энергоэффективным технологиям и экологичным решениям при реализации собственных проектов. Чуть лучше обстоит ситуация с BIM-моделированием, позволяющим управлять строительным объектом на протяжении всего жизненного цикла — от предпроектной подготовки до эксплуатационного этапа или даже до реконструкционного. «Застройщик должен видеть несколько контекстов своей деятельности. Строительная компания в сегодняшнем мире — не продавец квартир, это активный участник формирования жизненной среды, с одной стороны — отвечающей всем требованиям современного горожанина, с другой стороны — отражающей ценностные установки компании»,— говорит Александр Игнатов, генеральный директор строительной компании «Базис-СПб», входящей в международную корпорацию из Казахстана BAZIS-A. В Приморском районе Петербурга девелопер возводит ЖК бизнес-класса «Белый Остров», называя свой проект «дом-гавань» и характеризуя его как самодостаточный и экологичный, органично вписанный в окружающую среду. Отмечая усиление запросов покупателей на экологичность и комфортность жизненной среды, в компании указывают на то, что строительство ведется по экологическим стандартам LEED, что, по мнению застройщика, является значимым аргументом в пользу выбора квартир в этом жилом комплексе.
Ставка на экологичность
Опрошенные Guide эксперты констатируют, что экодевелопмент в России пока что делает первые шаги. Фактически применение «зеленых» технологий в строительстве началось в нашей стране в 2010 году, в то время как мировой опыт насчитывает уже не один десяток лет. По мнению аналитиков Knight Frank, энергоэффективные технологии у нас пока что только набирают силу и популярность. При этом если еще несколько лет назад «зеленые» здания возводились преимущественно иностранными застройщиками с привлечением западных проектных команд, то сейчас свои идеи активно предлагают и отечественные специалисты.
«Повышенный класс энергоэффективности здания позволяет будущим покупателям получить сразу несколько преимуществ, в том числе временное освобождение от уплаты налога на имущество и экономию на коммунальных платежах»,— объясняют в Knight Frank. Аналогичного мнения придерживается и Евгений Тесля, генеральный директор EST Group, отмечающий, что сейчас покупатели все чаще интересуются наличием экологичных решений. «Понятно, что не в первую очередь, однако в период пандемии этот вопрос становится все более актуальным, особенно у поколения Y и Z»,— рассуждает господин Тесля.
Основой проектов, реализуемых на основе экодевелопмента, является внедрение экологических принципов во все строительные процессы. «Максимальная производительность, эргономичность и функциональность каждого метра комплекса, минимизация расходов и снижение негативного влияния как на этапе строительства, так и на этапе эксплуатации жилого комплекса. Экологичность — это энерго- и водосбережение, безопасность строительных материалов, естественное освещение, обеспечение благоприятных климатических условий внутри здания и качество воздуха. Объект оценивается и с точки зрения комфортности внутренней и внешней среды»,— комментирует господин Игнатов.
Господин Тесля добавляет, что в понятие энергоэффективности также входят использование светодиодного освещения, датчиков движения, погодозависимого графика работы индивидуальных тепловых пунктов, применение термостатических клапанов на радиаторах, а также установка энергоэффективных стекол. «В России, да и за рубежом это основные инженерные решения, позволяющие в первую очередь комфортно эксплуатировать жильцам свои квартиры»,— добавляет он. Так, в ЖК «Белый Остров» предусмотрено создание системы вентиляции и инфильтрации воздуха, применение общедомового фильтра очистки воды, датчиков включения света по движению, системы отопления с возможностью регулирования температуры. Кроме того, в корпусах будут установлены технологические лифты класса люкс, а также на каждом этаже будут выделены места для индивидуальных кондиционеров.
Соответствие стандарту
Для подтверждения использования экологических решений при возведении своих объектов некоторые застройщики принимают решение о прохождении процедуры международной сертификации. Для оценки соответствия зданий нормам экологичности и энергоэффективности существует несколько систем оценки. Наиболее популярными в нашей стране являются сертификат американской рейтинговой системы The Leadership in Energy and Environmental Design (LEED), британский сертификат BRE Environmental Assessment Method (BREEAM), а также в последнее время российский стандарт Green Zoom. Пока что сертифицированные по таким системам здания в основном относятся к сегменту коммерческой недвижимости, однако проекты жилого строительства также могут претендовать на получение соответствующих сертификатов.
«Сертификацией жилых зданий занимаются крупные застройщики в Москве, Петербурге, Казани, Екатеринбурге и Тюмени. Для девелопера экосертификация — сильный маркетинговый ход, создающий доверие у покупателей, поскольку они могут быть уверены в комфортном микроклимате дома и качестве инженерных систем»,— поясняет господин Тесля. По его словам, в настоящее время количество российских объектов различного назначения, имеющих сертификаты BREEAM и LEED, достигло 250. Эксперт уверен, что со временем их число будет только возрастать.
ЖК «Белый Остров» стал первым домом в Петербурге, проходящим сертификацию по международному экологическому стандарту LEED. «Стандарт LEED — это рейтинговая система строительства, разработанная Советом по "зеленому" строительству США, набор стандартов для экологически устойчивого строительства, которые мы взяли как подспорье в формировании экологической среды ЖК "Белый Остров"»,— объясняет господин Игнатов, уточняя, что считает построение долговечного, прочного, энергоэффективного здания и создание среды, удобной и безопасной для людей, природы и бизнеса, прямой ответственностью компании.
Преимущества цифровой модели
Другой тенденцией, которая активно набирает обороты в сфере строительства, является применение BIM-технологий, иными словами, создание единой 3D-модели строительного объекта, включающей в себя все сведения о будущем доме — архитектурно-планировочные, конструктивные, технологические, экономические, эксплуатационные. По мнению экспертов, проектные команды, использующие BIM-моделирование, могут обеспечить заказчику более эффективные проектные решения, тем самым получая бонусы от их внедрения. Кроме того, переход на BIM поддерживается на уровне правительства страны. Так, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, использование цифровых технологий является стратегическим приоритетом для строительной отрасли.
«В первую очередь эта технология повышает эффективность работы для нас как застройщика: мы успешнее можем управлять всеми процессами работы над комплексом, отслеживать и контролировать все показатели, моделировать и выбирать оптимальные решения. Также эта технология позволяет уменьшать вероятность недочетов на ранних этапах работы над проектом, а не в процессе активного строительства»,— объясняет господин Игнатов, добавляя, что использование технологии помогает повысить прочность, долговечность, энергоффективность и эргономичность дома, в чем, в конечном итоге, заинтересован клиент.
Новое качество жизни
Строящийся ЖК «Белый Остров» расположен на границе Приморского района в бывшей промзоне завода «Климов». Аффилированная с ООО «Базис-СПб» компания «Гринхаус» приобрела в 2017 году у корпорации «Ростех» производственный комплекс на земельном участке площадью 1,9 га за 400 млн рублей. Разработкой проекта, инвестиции в который составят около 2,5 млрд рублей, занималось архитектурное бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». К третьему кварталу 2023 года здесь должны появиться четыре корпуса на 535 квартир — от больших 30-метровых студий до четырехкомнатных. Планировки предусматривают наличие прачечных, гардеробных, балконов, лоджий и террас. Над концепцией закрытого двора с ландшафтным дизайном и благоустроенной детской площадкой работала компания Derevopark, считающаяся, по мнению Ассоциации ландшафтных архитекторов России, лучшей студией России по проектированию и реализации с 2016 по 2019 год. В жилом комплексе предусмотрен контроль доступа, кроме того, на его территории будет осуществляться видеонаблюдение. Также в каждую парадную будет проведена видеодомофонная связь. Для удобства жителей дома в подземный паркинг на 435 машино-мест можно спуститься на лифте со своего этажа. ЖК «Белый Остров» станет третьим жилым комплексом компании в Петербурге: ранее компания выступала в качестве застройщика ЖК Lumiere в Петроградском районе и ЖК NEVA-NEVA в Василеостровском.
В компании «Базис-СПб» подчеркивают, что в ЖК «Белый Остров» строится гибкая экосистема на разных уровнях, включающая в себя не только непосредственно квартиру и дом, но и дворовое пространство, а также район и даже город. «Среда оказывает значительное влияние на человека, его образ жизни, эмоциональное благополучие. Это тоже часть экологичности жизни — человек должен испытывать удовольствие от взаимодействия с окружающей средой, от удобства и эргономичности всего жизненного пространства, начиная от отдельной комнаты квартиры и заканчивая районом, в котором располагается ЖК. Как девелоперы мы должны просчитывать возможности территории в перспективе»,— рассказывает господин Игнатов.
По мнению участников рынка, Белоостровская улица — реконструируемый район, в котором развивается социальная, торговая и развлекательная инфраструктура. В непосредственной близости расположены качественные школы, входящие в топ лучших по результатам ЕГЭ, медицинские учреждения, магазины и торговые центры, рекреационные зоны. «Это прекрасное сочетание уединенности и камерности с транспортной доступностью к центру»,— подчеркивает господин Игнатов, добавляя, что в сертификации LEED это называется «умный выбор местоположения».
В Knight Frank указывают, что объект расположен недалеко от центра города в активно развивающемся районе, где на редевелопируемых территориях реализуются или заявлены к реализации сразу несколько проектов верхнего сегмента жилья массового спроса, а также позиционирующиеся в бизнес-классе. «Компания "Базис-СПб" показала себя как застройщик, стремящийся делать качественный продукт, выделяющийся на рынке»,— подчеркивают аналитики Knight Frank.
В настоящее время на строительной площадке будущего ЖК подходят к завершению работы по устройству свайного основания, а также выполняются работы по разработке котлована под фундамент корпусов и по устройству железобетонных конструкций цикла. «В августе состоялся торжественный для нас момент — был заложен фундамент комплекса. По традиции в угол дома были заложены монеты как символы с пожеланием процветания и богатства жителям дома»,— рассказывает Александр Игнатов, подчеркивая, что строительные работы на площадке идут не рывками, а планомерно, как это было и с предыдущим проектом компании — домом NEVA-NEVA. Даже с учетом пандемии, во время которой часть жизненно важных для строительства государственных инстанций не работала, дом NEVA-NEVA вовремя был введен в эксплуатацию: сейчас как раз заканчивается этап передачи ключей. «Этот успешный опыт планирования и расстановки приоритетов, отрефлексировав и оптимизировав слабые места, мы переводим на стройплощадку на Белоостровской. Темп строительства не изменится из-за нового правового поля. Главная подготовительная работа проделана: средства проектного финансирования на реализацию проекта есть, связи с подрядчиками налажены, значительно упрощает работу и технология BIM-моделирования»,— говорит застройщик. При этом девелопер не исключает, что впереди могут ждать и новые вызовы, однако компания в рамках своей стратегии закладывает возможные издержки новых кризисов. «Знаем, что благодаря устойчивости и поддержке наших партнеров мы продолжим развиваться, беря в расчет новые реалии и трансформации»,— резюмирует господин Игнатов.
Ценная аудитория
В компании «Базис-СПб» замечают, что клиент ЖК «Белый Остров» в сравнении с домом NEVA-NEVA значительно «помолодел» — примерно на пять-семь лет. «При этом мотив к покупке квартиры бизнес-класса остается тем же: расширение жизненного пространства и улучшение жилищных условий, то есть квартиры в нашем ЖК — не первая недвижимость у клиента»,— говорит Александр Игнатов. По его мнению, клиенту хочется жить за городом, но в городской черте, и эта парадоксальность решается созданием функционального и эргономичного «оазиса» с доступностью к центру.
Большая часть усилий и времени команды за прошедший год была направлена на разработку эргономичных и функциональных планировок ЖК «Белый Остров», поскольку клиент бизнес-класса всегда отличался требовательностью и запросом на индивидуальное отношение в коммуникации и индивидуальное товарное предложение. «Перед нами стояла задача рационально использовать каждый метр пространства, предоставив клиенту возможность проживать в одной планировке несколько сценариев. Необходимость в гибкости и многофункциональности планировки подчеркнула и пандемия»,— добавляет господин Игнатов.
Как и в предыдущем проекте, в компании учитывают потребность в свободной планировке, предоставляя возможность объединения комнат внутри квартиры и объединение соседних квартир в целях создания уникальной планировки под свои жизненные задачи. «Что касается отделки, то мы предлагаем квартиры в черновой отделке (специфика клиента бизнес-класса). Если возникнет запрос, мы снова выведем на рынок услугу "индивидуальная отделка квартиры", разработанную под запросы клиентов NEVA-NEVA. Клиенту предлагается на выбор несколько стилевых концепций, внутри которых у клиента есть возможность индивидуального комбинирования отделочных материалов различных типов и цветов,— так создается интерьерное решение, индивидуальное для каждого клиента»,— рассказывает застройщик.
В компании «Базис-СПб» говорят, что с момента начала предпродаж квартир в мае текущего года был зафиксирован резкий скачок спроса. Только за июнь было заключено 50 сделок на квартиры нового ЖК — это более 9% от общего количества квартир. Девелопер связывает это со стартом продаж, программой господдержки, а также со строительством комплекса в новом правовом поле с использованием эскроу-счетов, что внушает доверие и облегчает принятие решения, так как отсутствуют риски нереализации проекта и потери средств покупателями. В компании уверены, что благодаря этим факторам люди перестали бояться покупать квартиры на этапе котлована, тем более у застройщика с реализованными проектами.
Что касается дальнейших планов в Петербурге, то «Базис-СПб» продолжит возводить в городе технологичные и экологичные дома бизнес-класса с качественной внутренней средой, уделяя внимание качеству проекта и релевантности проекта запросам клиентов. «Кризисы нас не пугают. Создание продукта в строительной сфере — процесс долгий, обязательно включающий в себя кризисы и изменения. И наша стратегия — быть на волне этих изменений»,— убеждены в компании.
Источник:
Коммерсант